Amorteringskrav i lågränteläge

Riksbanken höll möte 10 februari. Det var ett spännande möte eftersom Riksbanken redan har en negativ styrränta samtidigt som inflationen inte lyckas få fäste. Det var dessutom spännande eftersom Riksbanken höll ett extra direktionsmöte i början av januari och då med valutainterventioner i fokus vilket i sin tur var en direkt följd av att kronan hade en styrkeperiod under december.

Eftersom Riksbanken gärna ser en svag valuta nu när inflationen lyser med sin frånvaro, eftersom inflation via importbenet då kan genereras, var det många som frågade sig vad Riksbanken nu ska göra? Nu när räntevapnet i praktiken saknar ammunition.

Svaret blev en ytterligare sänkning av styrräntan, till nivån minus 50 baspunkter. Kombinerat med att prognosen, för styrräntan, ytterligare sänktes. Valutainterventioner målas upp som ett möjligt alternativ, vid sidan av traditionell penningpolitik, om kronan skulle börja stärkas. Vidare fortsätter obligationsköpen ”quantitative easing” under H1-2016 precis som utlovat sedan tidigare. Valutainterventioner i ett läge när en centralbank vill försvaga sin valuta innebär i praktiken att sedelpressarna startas och att sedlarna sedan säljs på den internationella valutamarknaden. Istället köps utländsk valuta. Effekten ”utbud/efterfrågan” blir då att den inhemska valutan tappar i värde. Samtidigt byggs reserver upp i utländsk valuta vilket kan nyttjas omvänt i ett senare skede om nödvändigt. Vad innebär ett stödköpsprogram för obligationer? När då Riksbanken köper räntebärande instrument på marknaden kommer prisnivåer att hela tiden handlas upp med den omvända effekten att räntenivåer hela tiden handlas ner. Detta påverkar räntenivåer för flertalet emissionstyper inklusive företagsobligationer. Ett lågt ränteläge lockar till såväl konsumtion som företagsinvesteringar. Två viktiga faktorer för BNP-tillväxt och inflation!

Nu sätter sig Kammarrätten i Jönköping på tvären igen beträffande amorteringskravet, för tredje gången, men kanske inte utan anledning. Kritiken handlar främst om huruvida det är rättssäkert att ge en enskild myndighet rätt att införa regler som får långtgående konsekvenser för medborgarna. Att nyproduktion exkluderas, i nuvarande förslag som får anses vara nära en slutversion, känns inte genomtänkt. Detta eftersom många kommer att vara beredda att betala en ”premie” för att slippa amortera. Säg att någon lånar fem gånger familjens bruttolön. Detta är ett tak som exempelvis en svensk storbank idag praktiserar. Säg då att detta ger ett lånetak om fem miljoner samtidigt som denna ”exempel-familj” kan lägga en halv miljon i kontantinsats. De köper ett nyproducerat hus till priset 5,5 miljoner kronor vilket måste anses vara billigt givet läge i Stockholmsregionen. De flesta nyproducerade villor, i detta område, kostar betydligt mer. Idag men kanske inte om några år! Familjen belånar sig till drygt 90 procent och möter nu gällande amorteringsförslag som säger att nya bolån som överstiger 70 procent av bostadens värde ska amorteras med minst 2 procent per år – gäller den totala lånestocken. Lånebelopp inom intervallet 50-70 procent av bostadens värde ska amorteras med minst 1 procent per år – återigen för hela lånestocken. Var femte år tillåts en ny värdering som kan lätta på bördan. Men förstås finns inga garantier om fortsatt stigande huspriser eftersom regeringen också tittar på att trappa ner ränteavdraget. Totalt sett innebär amorteringskrav plus nedtrappat ränteavdrag att huspriser snarare borde sjunka. Familjen behöver alltså inte amortera överhuvudtaget eftersom de köper ett nytt hus. Men när de säljer om 5 år? Då säljs huset på den öppna marknaden och nästa köpare kommer att mötas av ett amorteringskrav. Om vi leker med tanken att räntenivån, bolåneräntan, är 3,5 procent ”om fem år” och att husets värde är oförändrat så blir räntekostnaden för familjen, innan ränteavdrag, hela 14583 kronor per månad. Rätt tufft eftersom uppvärmningskostnad plus hushållsel enkelt når 3-4 tusen kronor per månad under vinterhalvåret. Plus försäkringar osv. Men vad händer om huset byter ägare efter 5 år, ceteris paribus? Om vi antar att den nya ägaren belånar sig exakt lika så tillkommer då amortering, minst 2 procent av hela lånet, om hela 8333 kronor per månad!

Kritiken mot amorteringsförslaget handlar främst om detta. De som köper nyproducerat kommer att betala en premie för att slippa amortera. Men när de i framtiden säljer, bortom 5 år, kommer huset högst troligt att säljas till lägre pris. För amorteringsbördan blev ju hela 8333 kronor per månad i exemplet ovan vilket förstås kommer att påverka betalningsviljan. Nyproducerade hus kan mycket väl falla som stenar när de möter ordinarie marknadsvillkor. Rejäl ekonomisk smäll med andra ord och risken finns att verkligheten faktiskt blir sådan. Möjligen att nu rådande bostadsbrist skapar fortsatt pristryck eftersom efterfrågan överstiger utbudet. Men vågar en barnfamilj chansa?

Enligt Riksbankens förändrade styrränteprognos är nuvarande lågränteläge, som tur Riksbank graf 16 febär, en verklighet som kommer bestå länge. Först i slutet av år 2018 letar sig styrräntan tillbaka över noll. Men för bolånemarknaden är de längre obligationsräntorna viktigare att följa. En svensk 5-årig bostadsobligationsränta ”covered bonds” är på låga 70 baspunkter. Samtidigt tjänar bankerna rejäla pengar idag eftersom deras listpris, idag, för att binda räntan i 5 år är lite drygt 2 procentenheter. En hög belåning kommer dessutom försvåra möjligheterna att få rabatt på detta listpris.

Spridningsknappar

  • Digg
  • Facebook
  • StumbleUpon
  • Technorati
  • LinkedIn
  • Google
  • del.icio.us
  • MySpace


Kommentarer

1 kommentar

Pans Peter Happens

Vi erbjuder lån till låg ränta på 2% och utan kreditprövning, erbjuder vi personliga lån, skuldkonsolidering lån, riskkapital, lån till företag, utbildning lån, bostadslån eller lån av någon anledning, intervallet $ 1,000 till $ 50.000.000. Komma tillbaka till oss nu (targo_bank@yahoo.com och targo1bank@gmail.com)

Lägg till kommentar

Du kan skriva en kommentar eller skicka en trackback från din egen blogg. Alla kommentarer måste följa våra regler.

Obligatoriska fält *

*